8858cc永利集团不动产金融研究中心近期发布研究报告《重塑供需均衡：构建房地产发展新模式的关键》，提出要推动房地产止跌回稳、建立高质量发展长效机制，关键应重塑供需均衡，并从全面修复预期、多元性结构优化、全周期的资本循环三方面协同发力。
一、全面修复预期
需求的基本面和预期共同决定了住房市场的需求端，并与供给端在长期实现动态均衡：需求的变化通常快于供给端，当短期需求超过供给时，会推动市场进入上行周期，反之进入下行周期，最终随着供给端的适配回归均衡。根据用户成本模型（User Cost Model），住房用户持有每平米房屋的每年总成本为持有成本（机会成本、风险溢价、折旧等）减去房价预期增长率，当总成本等于租金回报率（房价租金比的倒数）时可实现市场均衡。因此，中国租金回报率长期维持在全球较低的水平，在持有成本区别不大的情况下（不考虑房产税、地价等因素），这意味着中国过去的市场均衡是建立在较高房价预期增长率的前提下。2021年中国房地产市场进入下行周期，与其他国家历史的下行周期相比，本轮下行周期中，中国居民预期的调整幅度更大，进一步加剧了预期对供需失衡的重要影响。
2024年9月，中共中央政治局会议对房地产市场首次提出要“止跌回稳”，积极引导社会预期并落地一揽子政策，带动随后几个月房地产的量价指标初显企稳迹象。这不仅得益于购房成本的降低提升了居民的购买力，更关键在于短期内居民信心得到提振使得部分购房者不再观望。然而，如果无法持续对预期进行全面修复，可能会导致当前来之不易的市场信心逐步消退，从而影响市场的进一步回稳。夯实市场预期可以从两个维度持续发力。
一方面，建立科学、及时、长效的市场监测机制，关键要对市场预期进行监测，助力掌握未来供需变化，为政策制定者与市场主体的提前规划提供参考。根据清华五道口不动产金融研究中心与中国房地产报发布的《中国不动产首席展望2025》（点击阅读），市场机构管理层对2025年房地产市场信心预期略微高于50（0-100分，50分为信心中性值）。这表明市场对回暖的乐观情绪已初露端倪，但积极的预期仍处于初步建立阶段，尚需政策支撑与市场指标的进一步改善加以巩固。
另一方面，对信心进行全方位的修复。短期而言，价格的修复预期是市场止跌回稳的关键，如果房价没有积极的增长预期，即使是已经存在的刚需和改善型的需求也可能被压抑。长期而言，需要对各角度的预期进行修复：一是修复就业和收入预期。宏观经济的稳定能带来收入和就业的增长预期，能扩大国内需求、促进消费和投资，有效降低居民的观望情绪、减少对偿债压力的担忧，增强居民的购房能力与意愿。因此，应出台适宜的财政和货币宏观政策，多渠道改善居民就业和收入预期。二是重塑租金回报率信心，推动市场从高周转模式转向持有运营资产的国际通行路径。应扭转住宅和多类持有型不动产市场的租金下跌预期，引导市场形成稳定收益认知。当租金回报率持续高于融资成本与风险溢价之和，才能实现投资模式的良性循环。三是引导市场对房地产高质量发展的信心。应加力纾解企业发展困境，加快商品房销售及土地、金融、财税等房地产基础性制度改革，构建适用于新模式的完整制度体系。
二、多元性结构优化
中国过往房地产发展模式呈现粗放化特征，供需两端均存在结构性失衡。在全国房价上行周期，供给端，房企在不同城市普遍倾向建设更多商品住宅，地方政府依赖出让住宅用地吸引企业提供商业、办公、工业以及保障性基础设施。在缺乏国土空间统筹规划、区域分工的背景下，多地供应规模、业态与实际需求错配。需求端，棚改货币化安置在全国新增了大量住房购买力，虽短期加速住房去化却透支居民需求并推高房价。粗放式增长在行业上升期掩盖了供需矛盾，而伴随市场进入存量时代，多业态不动产形成库存积压和资源浪费，在房价下行时暴露出风险和隐患。
新模式下，重塑供需均衡的前提是对不同结构进行多元化、分层次的精细供给。应以“人、房、地、钱”要素联动为基础，以人定房、以房定地、以房定钱。具体应推进双重结构优化。
区域结构方面，正视市场分化趋势，统筹城市、城乡及内部空间，按主体功能定位制定差异化策略。不同城市应充分发挥比较优势，确定房地产发展模式、重点业态与所需规模。例如在人口流入城市重点发展租赁住房，协调职住平衡；在城中村及危旧房改造区域按需制定改造方案，可融入保障性住房；在老龄化区域探索养老地产REITs；在资源禀赋区发展物流、数据中心等适配产业。
租购结构方面，完善“市场+保障”双轨体系。应注重不同区域人口结构、收入结构、就业产业的差异，厘清不同居民的租购需求，精准配置市场化与保障性住房，构建完整的、有梯度的多元住房体系。购房角度，满足不同人群的刚需和改善型需求，对“好房子”进行多元化供给；租房角度，注重市场化与保障性住房的差异化供给。同时，加速发展大数据和AI技术，助力政企更精准地评估需求、定位和设计产品。
三、全周期的资本循环
房地产行业健康发展的动力来源于资本的顺畅流动和良性循环，这需要供给端的资本主体深化改革、转换发展思路。传统模式下，房企作为单一大主体往往依赖高杠杆债性融资，通过销售回款覆盖债务兑付，但需求收缩易引发资金链断裂；地方政府因土地出让收入下滑与刚性支出矛盾，化债问题日益突出。破局关键在于构建“企业+政府”良性的资本循环机制。
企业端应推动经营模式升级，从单一开发转向“开发+持有”或“改造+持有”全周期资产管理。随着以公募REITs为核心的不动产金融体系逐步完善，资产管理模式下的房地产行业可以培育新的微观供给主体，分割项目全生命周期的价值创造职能，使得在资本流入的孵化阶段、持有改造的价值创造阶段、长期运营的退出阶段均能匹配到合适的微观主体，并发挥适配的专业能力、撬动久期匹配的资金、分散各阶段的风险，实现“不动产私募投资基金-持有型不动产ABS-公募REITs”的全链条资本循环。同时要配套改革土地续期制度，提高审批效率，优化税收衔接，完善公募REITs的杠杆率、资金用途等规则。
政府端应转变发展模式，从传统的直接投资转向股权合作与管理分成。通过“基金+园区+产业链”模式吸引投资并孵化企业，并通过其他非税收方式获得投资收益，亦可通过公募REITs实现投资退出，既可以和目标企业平等合作，也可以融入企业或投资项目的未来发展，实现和企业“共生”。同时，中央政府亦需通过超长期特别国债、专项债等工具支持地方战略产业，重点布局新能源、数据中心等新基建，推进城市更新行动、存量土地和房产收储等，为重塑新均衡、构建新发展模式持续注入强劲动力。
报告作者：
魏晨阳 清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、8858cc永利集团金融MBA中心主任
郭翔宇 8858cc永利集团不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员
雷 童 8858cc永利集团不动产金融研究中心研究专员
本文首次刊发于《清华金融评论》2025年2月刊（总第135期）
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